S’il y a un article à retenir pour les vices cachés ce serait l’article 1726 du Code Civil du Québec, qui se lit comme suit:
« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »
À la lecture de l’article 1726, on comprend que le législateur a introduit une notion très large afin de sécuriser le système transactionnel. Toutefois la jurisprudence abondante en droit immobilier est venue mettre en place les balises éclairant toute l’ambigüité qui entoure la notion de vices cachés.
La jurisprudence a dégagé quatre critères pour conclure à un vice caché :
Le caractère inconnu : le vice doit être inconnu de l’acheteur. L’acheteur peut connaître l’existence d’un vice sans l’avoir lui-même constaté. Ainsi, un vice dénoncé par le vendeur, même s’il est matériellement caché, est exclu de la garantie lorsque l’acheteur en a eu connaissance suffisante.
Le caractère occulte : un vice est caché lorsqu’il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à l’examen d’un expert. Rien ne doit suggérer sa présence. Autrement, l’acheteur pourra être tenu de recourir à un expert pour satisfaire son obligation de prudence et diligence.
L’antériorité : le vice doit être présent lors de la vente puisque c’est l’état du bien à ce moment que le vendeur est tenu de garantir. Un vice qui survient postérieurement ne relève pas de la portée de la garantie légale.
La gravité : le vice doit être grave; il doit causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien qui en est affecté. Sa gravité doit être telle que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien s’il l’avait connue ou n’en aurait pas donné un prix aussi élevé.